土地を持っている方で、そこに注文住宅を建てようとしている方。その土地、家を建てられる条件の土地ですか？購入した土地・譲りうけた土地や、相続した土地に家が建てられない…となる前に、是非この記事を読んでみてください。これから土地を探す方にもご参考になれば幸いです。
以下がこの記事の目次になります。順番にお伝えしましょう。
1.家を建ててはいけない土地が存在する
注文住宅を建てるために土地を探していると予め話しておけば、きちんとした住居用の土地を探すことができます。しかし、安く購入した土地付き物件、譲りうけた土地や相続された古い家の建て替え、個人的に保有していた土地などが、あとあと住宅を建てられない土地だったというケースがあります。
2.住宅を建ててはいけない土地はどんな土地？
では住宅を建てられない土地にはどんな土地があるのでしょうか。
・市街化調整区域にある土地
・宅地に転用していない農地
・接道義務を満たしていない土地
・擁壁が老朽化・不適格である土地
・再建築不可物件を解体した土地
・高圧線下にある土地
・法地や崖地など傾斜地 などがあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
2-1.市街化調整区域にある土地
市街化調整区域とは、都市計画法によって都市の無秩序な開発を防ぐために指定された地域で、原則として建築が制限されている土地です。
特徴として、市街化を抑制するため、新たな住宅や商業施設の建築は原則禁止されています。ただし、一定の条件を満たせば例外的に建築が許可されることがあります。しかし、住宅や店舗を建築する目的で購入する場合、用途転換や開発許可の取得が難しいため、注意しましょう。
2-2.宅地に転用していない農地
農地は、農地法によって保護されており、無許可で宅地などに転用することは違法です。農地としての利用が前提であり、土地の価格が比較的安価であることが多いですが、転用には行政の許可が必要です。この土地の転用許可を得るには、農地転用申請を行い、農業委員会の許可を得る必要があります。それでも転用できない場合、宅地として利用することは不可能です。
2-3.接道義務を満たしていない土地
日本の建築基準法では、建築物を建てるには、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していること（接道義務）が必要です。接道義務を満たさない土地では、建築確認が下りず、建物を建てることができません。接道義務を満たすために、隣接する土地の一部を購入する、または道路拡張工事を行う必要がある場合があります。この接道義務は、住民の快適性や災害時の避難経路を確保するために定められているものです。
2-4.擁壁が老朽化・不適格である土地
擁壁とは、高低差のある土地や斜面で、土砂崩れや地盤の崩壊を防ぐために設けられる壁状の構造物のことです。一見するとわからない場合もあるので注意が必要です。更に擁壁が老朽化していると、大きな懸念が後々まで残ります。また、擁壁が不適格擁壁の可能性もあります。不適格擁壁とは、確認申請をしていない、もしくは確認申請をしたが検査済証など安全を証明する書類がない擁壁のことです。不動産屋から購入する場合は、必ず安全の根拠となる正式な書類を確認しましょう。
2-5.再建築不可物件を解体した土地
再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないなど建築基準法の規定により、解体後に新たな建物を建てることができない物件です。一度建築された建物は継続利用可能ですが、解体すると再建築ができないため土地としての価値が大きく下がります。これについては、購入後の利用方法が限られるため、投資目的には慎重な検討が必要です。ただし、接道義務を満たす工事を行えば建築可能になる場合もあります。
2-6.高圧線下にある土地
高圧線の下やその近くにある土地は、建築物の高さや用途が制限される場合があります。「高圧線下地」と呼ばれ、建築制限や登記などの権利に注意する必要があります。高圧線から発生する電磁波や視覚的な圧迫感があり、居住用地としての人気は低い傾向があります。高圧線の存在は土地の資産価値や売却時の評価を大きく下げる要因となります。電力会社による補償が出る場合もあるようです。
2-7.法地や崖地など傾斜地
法地（のりち）や崖地は、自然斜面や切土・盛土による傾斜地を指します。法地は景観が良い場合もありますが、土砂災害や地滑りのリスクが伴う場合があります。しかし、土地の安定性を確認するため、地盤調査を行う必要があります。また、建物を建てる場合、特殊な基礎工事が必要となり、建築コストが増加する可能性があります。宮城県では宮城県HP 急傾斜崩壊対策事業に掲載されていますので、一読なさってみてください。
3.家を建ててはいけない土地は宅地に変えられる？
次に、上記のような家が建てられない土地の活用法についてご紹介していきます。条件をクリアできれば、家を建てられるケースもありますので順番にお伝えしていきましょう。
3-1.市街化調整区域にある土地を宅地転用するには
都市計画区域の中の分類として、市街化調整区域、市街化区域、日線引き区域というおおまかに3つのくくりがあります。そのうち市街化調整区域は市街化を抑制しており、原則として建物を建てることができない地域となります。しかしながら、土地計画法で旧既存宅地の土地で以前にあった建物と同じ用途の建物を建築するなど、一定条件を満たしている場合には家を建てることができる可能性があります。
・市街化調整区域が設定されている前から市街化調整区域内にあった本家から分家をする場合
・近隣住民のためになる店舗を営むときに店舗併用住宅を建築する場合
・市街化区域と接しており市街化調整区域でも街が発展している場合
・各自治体が条例などにより市街化調整区域でも開発などを許可している場合
以上の場合は、宅地として利用できる可能性があります。この条件を満たしていても宅地としてみなされない場合もありますので、土地を購入する際はしっかりと確認しましょう。宅地にできない場合は駐車場や太陽光発電などに利用可能です。
3-2.宅地に転用していない農地を宅地にするには
農地を宅地にするには、農地法に基づいて農業委員会や自治体の許可を得る必要があります。これらの土地にはそれぞれ固有の特徴や課題があり、購入・活用を検討する際には法的・技術的な制約をよく理解することが重要です。また、農地を宅地にするには、農地法に基づいて農業委員会や自治体の許可を得る必要があります。
宮城県公式HP 農地法について
3-2-1.農地を宅地に転用する手順
一般的な農地から宅地への手順は下記の通りです。
許可取得をとる：農地転用の許可または届出を市区町村の農業委員会に申請する
建築基準法の確認：建物を建てるには、敷地が建築基準法で認められた道路に面していることが条件（接道義務）
地目変更登記：整地が済んで建物の基礎工事が完了した段階で宅地への変更登記を行う
3-2-2.農地を宅地にする際の費用
農地を宅地へする際には、相応の手間と費用が発生します。
許可申請の書類取得費用：行政書士に依頼する場合は別途7万～15万円程度の費用
分筆：分筆する土地の面積によって変わりますが、30万～80万円程度の費用
地目変更：地目変更を土地家屋調査士に依頼する場合の費用相場は5万円程度
整地：整地にかかる費用は土地の形や面積によって変わりますが、1平方メートルあたり500円～1,000円程度
これらの費用を抑えるには、手続きや工事の一部を自分で行う、または業者を厳選するなどの方法があります。
3-3.接道義務を満たしていない土地を宅地にするには
接道義務とは都市計画区域※内で建物を建てる場合、原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地でなければならないという義務のことです。なぜ接道義務があるかというと、避難経路確保のため、車両や人がスムーズに敷地内から出入りできる広さがある道路が土地に接道する必要があるためです。しかし、例外も存在します。
3-3-1.接道義務を満たしていない土地の例外
接道義務を満たしていない土地の例外として、次の3つが挙げられます。
・みなし道路：「みなし道路」とは幅が4m未満の道路ではあるものの、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」とされた道路を指しています。
・43条但し書き通路（43条2項2号）：43条但し書きは建築基準法上の道路に接していなくても、基準を満たし安全が確保できれば家を建築できるという特例です。
・都市計画区域・準都市計画区域外のエリア：接道義務は、都市計画区域または準都市計画区域内で建物を建築する際に適用される法令です。そのため、都市計画区域・準都市計画区外では接道義務が発生しません。しかし、あまりにも狭いと緊急車両が通れず防災や救急の面でも心配ですし、家を建てる際に重機が通れないため工事を断られる可能性もあります。
3-3-2.接道基準を満たして宅地にする場合
・セットバックする：セットバックとは、土地と前面道路の境界線を土地奥側に後退させ、前面道路の幅を広げることを指します。セットバックした後、家を建てるほどの土地の広さが残るか考えて行いましょう。また、セットバックにかかる費用は、セットバックに伴いかかる土地境界調査、現状利用と登記内容と合致させる費用、アスファルト舗装・道路整備費用に分けられます。自治体によって補助が出ている場合もありますので、確認してみましょう。
・土地を購入して接道義務を満たす：道路へ接道させる土地を購入し、接道義務の要件を満たす必要があります。昔の名残で、近隣の私道を共有で使用していたが、代替わりで使用できなくなったという話もお聞きします。お話合いなどで土地の購入をすれば接道でき、宅地として利用可能となります。
3-4.擁壁が老朽化・不適格である土地に家を建てるには
擁壁のある土地に家を建てるには、擁壁の高さや土地の状況、自治体の条例などによって、さまざまな規制や確認申請が必要となる場合があります。
建築基準法によると、高さ2.0m以上の擁壁を築造するには、構造計算して役所の建築確認許可を得る必要があります。がけ条例では、多くの自治体では、土地の高低差が2.0m以上あり、角度が30度以上の崖の上・下に家を建てる場合、擁壁を作るように定めています。都市計画法では、都市計画区域、または準都市計画区域に指定されている土地に、擁壁を設置する場合は、各都道府県に確認申請をする必要があります。宅地造成等規制法では、宅地造成規制区域内においても、擁壁の設置に確認申請が必要になる場合があります。また、擁壁のある土地を売却する場合は、安全性や工事費用、管理責任、建築の制限などから、売れない可能性があります。擁壁工事にかかる費用は安くないため、大きな負担に感じるかもしれません。それを加味して安く土地や土地付き物件を購入できる場合もありますが、擁壁の強度や申請が通っているかを調べなおし、補強工事を行う必要性も出てきます。（但し緊急性の高い擁壁工事については、助成金や補助金が発生する可能性があります。）もしもこれから家を建てようと購入を検討している土地に擁壁がある場合、購入前に不動産へ確認し、建築会社にも前もって相談することをお勧めします。
3-5.再建築不可物件を解体した土地に家を建てるには
再建築不可物件とは「敷地が現在の建築基準法の規定を満たさないため、再建築（新築や改築、増築、移転）ができない物件」のことです。幾度かに渡る法改正の末に、このような再建築不可物件が出来てしまいました。基本的にリフォームは出来ますが、増築や新築は不可能とされています。再建築不可物件は、法律で定められた交通上、安全上、防火上及び衛生上の基準を満たすことで、建築が可能になるケースがあります。
・道路の位置指定を申請する ・隣接地を借地・購入して接道義務を満たす ・43条但し書き申請する
この3つで宅地にできる可能性はありますが、多くの手続きや交渉事が発生するのでおすすめできません。また、費用もたくさんかかるので、もし宅地にするならばプロに相談したほうがよさそうです。
3-6.高圧線下にある土地を宅地にするには
高圧線下にある土地を宅地にするには、高圧電線の種類や離隔距離の制限、安全基準などを考慮する必要があります。特別高圧電線は建物の建築は可能ですが、離隔距離の制限により、建物の高さを送電線から3ｍ以上低くしなければいけません。特別高圧電線の下地は、水平距離の制限により、建物の建築や竹木の植栽などが一切できません。区分が高圧電線の下地は、建物の建築は可能ですが、離隔距離の制限により建物の高さを送電線から3ｍ以上低くしなければいけません。高圧線下地には厳しい安全基準が定められており、住宅等の建築も制限されています。土地評価の際にも旧基準を前提とした方が適切です。高圧線下にある土地であるか否かは、登記簿謄本（全部事項証明）や公図で確認できます。宅地とすることはできる土地もありますが、建物の建造や竹木の植栽などの利用制限があることや、電磁波や圧迫感からくる不安もあり建物を建てることにはおすすめできません。既にお持ちの方は固定資産税もかかるため、売却も視野に入れましょう。
3-7.法地や崖地など傾斜地を宅地にするには
傾斜地や崖地を宅地にするには、宅地造成工事や地盤改良などの工事を行い、土地の形質変更をする必要があります。また、高低差が大きい場合は国土交通省の定める「土砂災害防止法・急傾斜地崩落危険防止法」に基づく規制が設けられているため、行政による建築確認が必要になる場合があります。この条件をクリアできれば宅地として活用できる可能性がありますが、土地を形質変更するには、相応のお金がかかることを留意しておきましょう。
4.土地に関する相談はどこにすればいい？
土地に関する具体的な相談先は、下記を参考になさってください。
・登記の相談：司法書士や法務局
・測量の相談：土地家屋調査士
・税金の相談：税理士
・法律相談：弁護士
・確定申告の相談：国税庁
・空き家の相談：自治体や不動産
・農地を売る：行政書士
信頼できる地元密着型の不動産会社にご相談されることも良いかと思います。ここでひとつ筆者からの注意喚起として、ネットでの「一括見積もり」をしてはいけません。土地に関しての情報や個人情報を一気にばらまいてしまうことになるためです。一括見積もり業者に加入している不動産会社が、全て信頼できる保障はありません。
5.まとめ
土地を持っている方で、そこに注文住宅を建てようとしている方。その土地、家を建てられる条件の土地ですか？譲りうけた土地や、相続した土地に家が建てられない…となる前に、是非この記事を読んでみてください。もしくは、これから新築を建てるために土地購入を考えている方や、リフォーム前提で土地付き中古物件を購入される方は、是非購入前に建築会社へご相談ください。皆様の、安心できるこれからの住まいづくりのご参考になれば幸いです。
最後までお読みくださりありがとうございました。
